2024-11-08 01:01:30 人气：77
购买房产是一项很重要的投资活动，有一些在购买前，协商过程中，以及事后应当注意的事项。以下是有关在法国购买居住性房产需要注意的问题，希望对投资者有所帮助。
总体来说，在法国购买房产可以分为8大步骤：
寻找房源 -->报价 --> 选择公证处 -->预签合同 -->申请贷款 -->转款 -->签订正式合同 --> 交房。
在购买房子之前，请先考虑以下问题：
1、 投资的最大承受金额：包括房子的价格、中介费用，税费，这里也要考虑购买房产之后所承担的日常费用，如物业管理费、地产税等。
2、房产的用途：用于自住还是投资，自住和投资的着眼点不同。自住侧重于家庭日常生活的需要，以及方便、舒适的程度。如家庭成员的组成，上班、上学的便利条件，公共交通的状况，商业区的远近等。
投资主要考虑的是升值空间以及出租回报。以2016年巴黎为例，巴黎市内的房价基本趋于稳定，与5年前相比略有下降。但各区又略有不同。东部北部区域房价较低，随着各区政府投资及市政建设，升值空间较大；而中部、西部和南部的房价较高，升值空间较小。相对于小巴黎，大巴黎升值空间较大，特别是92省接近小巴黎的区域，部分地区房价甚至接近或高于巴黎部分地区的房价。
3、出租回报率
一般而言，巴黎地区和法国一线大城市出租回报率高；靠近地铁、公交、学校、商业区、著名景区的房租较高；从房屋面积看，越是小面积的住房每平米的房租就越高。
不过法国新近出台了房租定价指导，根据地理区域、房屋建筑时间、居室房间的数量、是否带家具等标准，确定了单位面积最低、最高的房租指导价，当然也规定了特例（如房租历史基数较低，房屋重新装修，房屋已经空置超过18个月等不同情况）。对于房租奇高或长期空置的，是要交税的。
另外在计算出租回报率时也要考虑到个人所得税。
4、地理位置：如在巴黎购房，是选择在大巴黎还是小巴黎？小巴黎20个区中的哪一个区 ?
5、贷款：是否需要贷款？按照现有收入的状况，最大可贷款金额？如果您是法国非居民纳税人，在法国没有稳定的工作，一般情况下是申请不到贷款的。
6、价格与税费：购买价格：如果是通过中介购买二手房，一般情况下价格是含中介费的，比如300 000 FAI 表明房价是30万含中介费；
7、购买的税费：以购买居住性房产为例，
在建房屋的税费一般为房价的2.3%左右；
二手房为不含中介费的房价7,5%左右（其中80%-85%是税款）。
各个地区税费比例不同，新房、二手房、用于建房的空置土地等税费比例也不同。购买之前可到网站上模拟计算税费。
在向卖方报价时应该考虑房屋的装修费用。一般情况下老旧的房产要比新房子或重新装修过的房子价格更有吸引力。您可以以低廉的价格购得心仪的房子，不过要对装修的费用有一个合理的估计，在法国，很多时候，卖方请建筑专家或设计师共同参观房子，以期获得专家的意见（如重新隔断房间、装修风格和费用等）。
8、房产的后续费用：在计算投资回报率时，应当考虑以下税费：
物业管理费；
地产税 (Taxe foncière)；
居住税 (Taxe d'habitation)；
房产空置税 (Taxe sur les logements vacants)；
个人所得税（房租收入）。
另外建议应对出售房产时应缴纳的税费也有一些理解。
9、寻找房源
3种寻找房源的方式：报刊杂志，直接通过个人或者中介。
（1）报刊杂志：这是较传统的信息传递方式。
（2）自己通过个人购买：除了通过朋友的介绍，有2个主要网站可以帮助您寻找房源信息：
PAP : http://www.pap.fr/ 在这个网站除了房产信息，还有很多政策介绍，装修信息，测算贷款、税费计算等不同服务；
Le Bon Coin : https://www.leboncoin.fr/ 在这个网站除了房产信息，还包括各种私人物品的买卖等。、
（3）通过中介：
通过房屋中介机构寻找房源有一些优势，首先房源充足；其次房屋中介机构对市场有一定的了解，从而可以帮助买卖双方制定一个合理的价格；中介机构比较了解购房程序、法律法规，会帮助您对房屋状态、质量，产权证明等事项进行审核；同时可以在融资贷款程序中提供建议。法国较有名的房屋中介机构如FANIM, OPRI, LaForêt, Century 21, Foncia, Guy Hoquet, Solvimo等，他们拥有各自的网站。
另外还有几个网站汇总了不同的房屋中介信息：
Seloger : http://www.seloger.com/ ；
A vendre et à louer ：http://www.avendrealouer.fr/ ；
Logic Imm : http://www.logic-immo.com/
10、筛选和参观房产
通过寻找房源，您会对不同地区的房产价格有一些了解。根据您的需求、预算，筛选您的目标房产，一般房产广告会明示一些必要的信息，有些详细的信息您可以直接询问中介或房东，以购买巴黎的二手房为例，您可获得以下信息：
（1）房产所在区域：在巴黎一般会写明房产位于巴黎哪个行政区域（1-20区），或街道名称，或所临近的地铁站名，或标明临近某著名建筑；
（2）房屋法定面积：在法国居室面积是使用面积，不包含凉台、车位、花园、平台等；
（3）房间的居室个数：客厅、卧室、厨房、厕所、浴室等；
（4）房间所处大楼的层数，大楼的建筑年代；
（5）房产状态：朝向、采光、内部装修状况（是否需要重新装修）等；
（6）房产所处地区的状况：商业环境、幼儿园、学校等。
（7）出卖价格：如果是中介推出的房产，该价格是包含中介费用的。
以下信息如果未标明在房产介绍中，应该在参观时向中介或房东询问：
（1）年物业费：要详细询问物业费包含的项目内容（冷热水、电梯维修、门房工资等）；
（2）地产税 (Taxe foncière) ；
（3）居住税 (Taxe d’habitation)。
11、报价：如果您对房子很中意，在出价之前还应该获得以下信息或文件： 向房东要求提供居室检测报告 (dossier de diagnostic technique)：该报告一般含有以下信息（以购买二手房为例）。
（1）居室的法定使用面积 (mesurage de superficie du lot vendu (loi Carrez))，大部分文件都会表明各个房间的使用面积；
（2）有关有害金属铅的分布报告 (constat de risque d’exposition au plomb)；
（3）有关石棉在公共区域及内部居室的分布状况 (Etat relatif à l’amiante dans les parties privatives et communes)；
（4）寄生生物的存在状况（如白蚁）(Etat parasitaire)；
（5）居室节能性能分析报告(Diagnostic de performance énergétique)；
（6）自然灾害和技术风险分析 (Etat des risques naturels et technologiques)；
（7）天然气、煤气和电力安装状况 (Etat des installations de gaz et d’électricité).
（8）向房东要求提供公共区域的状态 (Etat des parties communes) 以及维修记录(Carnet d’entretien)；
（9）向房东要求提供最近几年业主大会的磋商纪要；
（10）取得房产状态的详细信息(Etat descriptif du lot)，物业费用 (Charges de copropriété) 以及获得业主大会通过的有关公共区域维护工程的款项支付状况*；
（11）房产所在地区最近成交的平均价格：可以在巴黎公证处的网站上获得相关信息，部分信息的获得是付费服务。这部分信息一般情况下由公证处负责向物业管理机构索要。
如果您认为价格过高，可以向卖方提供您认为可以接受的价格，双方对价格达成一致意向后，您就可以找公证处办理购房准备工作。
12、公证处(Notaire) 和预签合同(Compromis)
您可以自己找公证处，也可以委托卖方的公证处作为买卖双方共同的公证机构准备预签合同。个人建议买方找自己的公证处，在这种情况下，两个公证人各自代表买卖方的利益，原则上，卖方的公证处起草预签合同，买方的公证处准备最终成交的合同。无论是哪种情况，它都不会使您花费更多，因为两个公证员共同分享公证费用。
在公证处获得必要的文件后，准备购买合同。在预签合同之前，买方要支付5% - 10%的预付款（定金）。预签合同生效之日的第二天算起的7天内，买方可无条件地撤销合同。
13、贷款：签贷款合同；签贷款的保险合同。
不动产贷款的保险并不是必须的，但是大多数出借方都要求借款人提供保险，特别是当借款人的年龄、身体状况达到某些限制标准。借款人可自由地选择保险公司。
在签订房产预购合同时，合同中会注明房产是否需要贷款。
如果购房合同中写明需要贷款，一般至少在1个月中获得贷款，但在实际操作中这个期限可以订为2或3个月。如果贷款申请被拒绝，根据银行出具的证明文件，买卖合同可以取消，不会收取任何费用。卖方将已收取的金额原数归还给买方 (事实上，在完成全部交易之前，款项是由公证处保存)，如果卖方在买方申请的15天内，未返还数额，从第16天起，加计利息。
如果不需要贷款，则需要在预签合同中注明，同时买方以手写体表明：本人已被告知，在没有遵守无贷款声明的情况下而申请贷款，将无法享受在贷款未批准情况下，无条件终止购买协议的保护性条款。
买方无正当理由而取消购买协议，将向卖方支付房款的10%作为罚金。
正签合同 (Acte authentique)和交房：
在签订正式合同前，公证处为了保证交易遵守相关法律，要对如下信息进行审核：
- 卖方所出售房产的合法性；
- 查阅地籍簿 (plan cadastral)，以及前几任房东的房产证；
- 房产所处位置是否涉及城市规划；
- 地役权状况 (servitudes de passage)；
- 房产抵押状况等。
在签订正式合同前，建议再一次参观房产，以保证房产的现状没有太多的改变，同时可以记录水、电、煤气的数字。
在签订正式合同前，除了支付房屋余款和费用，在签订合同的当天还要支付给卖方已经垫付的物业费等费用。双方签订合同之后，房东将钥匙交给买方。同时公证处签发房产交易证明文件 (Attestation de propriété)，凭借该文件可以办理开通水、电、煤气、电话、保险以及办理孩子入学注册手续等。
购房款一直由公证处保管，正式合同签订后，由公证处将购房款及中介费转交给售房者和中介。在法国进行房产投资，公证员代表国家监督房产交易，保证投资人物业的安全性。
购房后：
- 房产保险：房产过户之后，要办理房产保险。在拿到房子的这一天起，一定办好保险，特别是在房子需要装修的情况下。保险主要区分为：
全体业主就房产所处的公共区域的保险 (Assurance de la coproriété)：该保险包含在物业管理费中，可向物业管理机构索要相关文件；
房主个人住房保险：
可以仅保第三方责任险 (responsabilité civile)：多用于房子出租的情况（房东保第三方责任险；房客保住房险）；
也可以保多重险 (assurance mutirisques habitation) ：多用于房子自住的情况。
- 通知物业管理机构：一般情况下公证处会通知物业管理机构，但是一定要亲自通知他们，否则所有文件都会寄往你原来的地址；
- 不动产所有权证明：由公证处负责办理，一般于3至6个月后获得。
不动产所有权证明的原件由公证处保存，您会收到一份复印件。同时法国市政府房地产注册机构也保存有与不动产相关的资料，可以追溯历年曾经持有此不动产者的所有者。